공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우의 법정지상권 성립 여부와 원문에서 언급한 특별한 사정

토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생기지는 않습니다.

예외가 되려면 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 동일해야 합니다.

여기에 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 제공하는 등 별도의 사정이 필요합니다.

기존 건물과 신축 건물은 구분됩니다

법정지상권은 저당물 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라지는 경우와 관련됩니다. 원문은 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 같은 사람의 소유였는지 등을 성립 요건으로 설명합니다.

그러나 공동저당 설정 뒤 철거된 건물과 새로 지은 건물은 같은 건물로 전제하지 않습니다. 따라서 경매 뒤 소유자가 분리되었다는 사정만으로 새 건물에 권리가 따라온다고 볼 수 없습니다.

이 설명은 공동저당권이 설정된 토지와 기존 건물이 나중에 철거되고 신축된 상황을 다룹니다. 원문은 대법원 2003년 12월 18일 선고 98다43601 판결을 인용해, 특별한 사정이 없는 한 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 안내합니다.

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특별한 사정의 범위

원문이 예로 드는 사정은 두 가지가 함께 확인되는 경우입니다. 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일해야 하며, 토지 저당권자에게 그 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 사정이 있어야 합니다.

이는 경매로 소유자가 달라진 경우라면 언제나 예외가 인정된다는 뜻이 아닙니다.

원문은 해당 사정이 없는 경우 법정지상권이 성립하지 않는다고 구분합니다.

자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?

공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지은 상황에서는 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않습니다. 원문은 특별한 사정이 있는 경우를 따로 제시합니다.

어떤 사정이 특별한 사정으로 언급되나요?

신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이 언급됩니다. 구체적인 사건에 해당하는지는 이 조건과 실제 사실관계를 구분해 살펴야 합니다.

핵심은 경매 뒤 소유자가 나뉘었다는 결과만 보지 않고, 공동저당 설정 뒤 건물이 신축되었는지와 원문이 든 특별한 사정이 있는지를 함께 구별하는 것입니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1